Beranda › Kalkulator › Kalkulator KPR

Kalkulator KPR

Sebelum mengajukan KPR ke bank, ada baiknya Anda tahu dulu kisaran cicilannya. Kalkulator ini memakai metode anuitas: cicilan bulanan tetap, tetapi porsi bunga di dalamnya menyusut dan porsi pokok membesar dari bulan ke bulan.

Isi angka Anda

Isi formulir untuk melihat hasil.

Tabel amortisasi — 12 bulan pertama

Bulan	Cicilan	Porsi bunga	Porsi pokok	Sisa pinjaman

Contoh hitungan

Rumah seharga Rp500.000.000 dengan uang muka Rp100.000.000 berarti pinjaman Rp400.000.000. Pada bunga 7% per tahun dan tenor 20 tahun (240 bulan), cicilannya Rp3.101.196 per bulan. Total pembayaran pinjaman ≈ Rp744.287.040, sehingga total bunganya ≈ Rp344.287.040 — nyaris sebesar pinjamannya sendiri, dan itu hal yang wajar untuk tenor sepanjang ini.

Penjelasan rumus

Cicilan = P × r × (1+r)ⁿ ÷ ((1+r)ⁿ − 1)

P adalah jumlah pinjaman (harga rumah dikurangi uang muka), r adalah suku bunga bulanan (bunga tahunan ÷ 100 ÷ 12), dan n adalah tenor dalam bulan. Tiap bulan, bunga dihitung dari sisa pinjaman berjalan; selisih antara cicilan dan bunga bulan itu memotong pokok. Mekanisme inilah yang dirinci pada tabel amortisasi di atas.

Perlu diingat: KPR di lapangan kerap memakai bunga tetap (fixed) selama beberapa tahun pertama lalu berubah menjadi mengambang (floating), dan ada biaya provisi, administrasi, asuransi, serta notaris yang tidak masuk hitungan kalkulator ini.

Tanya jawab

Apakah cicilan KPR selalu tetap setiap bulan?

Dengan metode anuitas dan bunga tetap, ya. Pada KPR berbunga floating, cicilan dapat berubah mengikuti suku bunga yang berlaku saat itu.

Lebih baik tenor panjang atau pendek?

Tenor panjang membuat cicilan bulanan lebih ringan tetapi total bunga jauh lebih besar. Tenor pendek sebaliknya: cicilan berat, total bunga hemat.

Apakah hasil ini sama dengan penawaran bank?

Tidak selalu. Bank dapat memakai asumsi bunga, biaya, dan pembulatan yang berbeda. Gunakan hasil ini sebagai perkiraan awal untuk membandingkan penawaran.

Kenapa porsi bunga di awal cicilan terasa besar?

Karena bunga dihitung dari sisa pinjaman, yang paling besar justru di awal masa kredit. Semakin sisa pinjaman menyusut, porsi bunga ikut mengecil dan porsi pokok membesar.